農地を売却する方法
「農地」の定義について
農地とは、どのような土地のことを指すのでしょうか。実は、登記簿上の地目だけで決まるわけではありません。農地法という法律があるのです。農地法では、耕作の目的で供されているものを「農地」と定めています。たとえ地目が違ったとしても、客観的に見てそのように判断されるのであれば、農地と判断されます。つまり、実態として作物を育てたりしている土地は、農地法に基づいた売買方法が必要となります。
例えば、たとえ地目が山林であったとしても、実際に耕作の目的で土地を使用している場合は農地とみなされるわけです。牧草地を採取するための土地も、同様で対象となります。ただし、家庭菜園程度では対象とならず、あくまでも作物を作ることで生計を立てている土地と考えた方が適切です。
農地は原則として農家にしか売れません
農地の場合、他の使用目的の土地と違い、売買には規制によって制約されています。つまり、勝手に売買することはできません。
農地として売却するならば、農業委員会や都道府県の県知事の許可を得なければなりません。購入者の資格は、農業を行える人なのかといった面から判断されます。もちろん、法律の目的は農業の保護ですから、許可の審査はさほど厳しいものではありません。しかし農業をする目的の人にしか土地を売却できないので、売りやすいとはいえません。
<メモ>
法的には、農地法3条によって規制されています。「農地・牧草放牧地の権利移動の制限(3条許可)」と言われることもあります。この規制は、農業従事者以外の人が農地を取得することによって、農地の生産力が大きく低下することを防ぐ為に定められている規制なのです。
これがネックとなって「売るに売れない」という土地も多いのです。
しかし、それでも税金は毎年かかってしまいます。また耕作できない状況の人が相続してしまった場合、農業委員会からの指導や勧告も、場合によっては受けることとなるでしょう。早めに農業委員会の方に相談するのがおすすめです。
宅地に転用して売る方法もあります
宅地などへの転用して売却するという方法もあります。(農地法5条許可)。もしその土地が、土地計画法の市街化区域に位置しているのであれば、それも可能です。転用届出書の提出で転用できます。しかしそれ以外の地域であれば、転用の許可をとるのは、かなりハードルが高いでしょう。
売り先を見つける際には不動産業者や農業委員会を通す方法と、農家同士で相対取引を行う方法、都道府県や各市町村にある農林公社を通す方法があります。農林公社は都道府県レベルではほぼひとつはありますが、数がありませんので市町村に最寄りがあるとは限りません。そのような場合には、市町村農政課に問い合わせを行いましょう。
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