不動産の売却価格を決めるのは難しい!
不動産の売却価格ってそもそも何?
原則として、不動産(中古住宅等)の売却価格を決めるには、
売主(=売却する人)と買主(=購入する人)の間で合意する
しかありません。
つまり、
- 売る人が今、この価格で売ってよいと思う
- 買う人が今、この価格で買いたいと思う
という点で一致すれば、売買が成り立つわけです。
「あたりまえじゃないか。」と言われてしまうかもしれません。そう、原理はとても単純なのです。しかし、簡単かというと、決してそんな事はありません。
売る人もこの世で一人。買う人も結局はたった一人。不動産も唯一無二の財産です。そのため、同じ不動産を同じように売却しようとしても、タイミングや、売り方や、運などで価格が全く変わってくることだってありうるわけです。
では、売却査定とは一体なんなのでしょうか?
「売却価格を決めるのが難しいなら、査定なんてしてもらう意味があるの?」
と思う方もいらっしゃるかもしれません。
ある意味、それも一理あると管理人も思います。しかし、それでも、だいたいの予測をたてて、目星をつけないと不動産の売却に取り掛かる事ができません。そのために、不動産会社のプロが四苦八苦しながら設定する金額が「不動産の査定額」というわけです。
簡易な査定の方法とは?
それでは、不動産、特に住宅を査定する際の手法について、お話したいと思います。
近年、主流となっている方法は「取引事例比較法」という方法です。この方法は、読んで字のごとく、他の事例と見比べて、今回どの程度の価格で売れそうかを見定めるという方法です。
主に、同じ地域の類似した物件で、最近売却したものがあれば、同じような金額で売れるだろうという予測を立てます。特に、マンションのように、同じ形の住戸が沢山ある場合にはより高い精度で査定することが出来ます。
取引事例比較法では、類似物件を参考にしながら、おおまかな査定額を設定した後、有利な条件、不利な条件を考慮しながら、査定額の精度を上げてゆきます。
有利な条件とは、例えば次のようなものです。
- 眺望が良い(高層階など)
- 環境が良い(角部屋など)
- 陽当たりが良い(南側・東側)
不利な条件は、だいたいその逆です。特に、環境面で言いますと、ごみ置き場の近くや、エレベータの近くなどは不利な条件になります。
また、土地を査定する際には、この方法とは別に、「路線価」などの地価(平米単価)を参考にすることもあります。固定資産税を計算するための評価額を算定する時に用いる数字です。ただし、不動産の売買価格は、あくまで需要と供給で決まりますので、必ずしも評価額と合致するとは限らないので注意しましょう。
ここまでで、だいたいの査定額を出すことができます!
この程度の条件から査定額を算出することを、「簡易査定」とか「机上査定」と呼びます。だいたいの不動産会社では、この程度であれば、電話とメールだけでとりあえず短時間で査定してもらうことができます。
査定の精度をさらに上げようと思ったら?
さらに査定の精度を高めようとすれば「訪問査定」をしてもらうほうがよいと思います。訪問査定を依頼すると、実際に不動産会社の営業が訪れて来て、不動産を目で見て判断してくれます。
例えば、築年数に対して、水回りや内装の状態が良ければ、より高く売れるだろうという見込みを立てる事が出来ます。その結果査定額も上がります。
逆に、諸条件だけからでは分からなかった不利な条件が分かれば、査定額を下げるという事もあり得ます。例えば、周辺の騒音がうるさいとか、風通しが悪いというような現地に行かないと分からないような事柄です。
関連記事:机上査定と訪問査定の違いは?
なお、査定額を下げるというのは、悪い事とは限りません。
売却活動を始める前に、不利な条件をしっかりと考慮していれば、無謀な金額で売りに出して「ちっとも売れてくれない」という無駄な時間を過ごすことを防げるからです。
ただし・・・
実際のところ、査定額の精度は、不動産会社の営業担当者の経験値に左右される面も大きいと思います。
売却価格の予測を立てるのは、ただでさえ難しいですし、上記のように諸条件を考慮して査定額を設定する力も、営業担当者の力量によってどうしてもバラつきます。
不動産会社に査定を依頼したら、その結果だけをうのみにせず、「どうしてその査定額にしたか?」をしっかり確認することをおすすめします。
しっかりした不動産会社であれば、実際に売れるであろう価格で査定してくれますし、その思惑通りに売れれば、つまりそれが売却価格になる、ということです。