不動産を売却してお金が手に入ると税金を払う必要があるのか?
不動産売却によって払うべき税金とは
不動産を売却すると、当然のことながら、大金が手に入ります。では、この事によって税金を支払う必要があるのでしょうか?
結論から書きましょう。儲かった場合には、儲かった額に応じて所得税がかかります。
儲かるというのはどういうことかというと、買った値段よりも高い値段で売れたら儲かった、ということです。
単純に考えると、
「譲渡所得」=「収入金額」−「取得費」
「譲渡所得」=儲かった!とみなされる額
「収入金額」=売れた額
「取得費」=買った額
という計算になります。「譲渡所得」が大きいほど、税金もかかりますので「ガッカリ」します。譲渡所得の計算からは、さらにかかった必要経費も差し引くことができますので、先ほどの計算式は、
「譲渡所得」=「収入金額」−「取得費」−「譲渡費用」
用語としては、
「譲渡費用」=仲介料、書類作成費用、契約書の印紙税、などの支出
です。
大きな原則としては、上記を理解していれば間違っていないのですが、ここからすこしややこしい話をふたつします!
それは「減価償却」と「特別控除」です。(税金の話っぽくなってきましたね!)
減価償却について少し詳しい話
まず「減価償却」ですが、これは「建物」に関わる言葉です。土地の場合は関係ありません。簡単に説明すると、建物は年々劣化してゆきますので、価値自体もどんどん下がってゆく、という考え方です。
つまり、買った時の金額が3000万円だったとしても、減価償却で-2000万円下がっていたら、その建物の価値は1000万円しかない、という考えるわけです。
(注)もちろん、あくまで税務上の話です。不動産の市場価値とは直接関係ありません。古くなって、減価償却でほとんど税務上の評価額がゼロになっても購入時に近い価格で売却できるケースもあります。
減価償却について詳しく確認したい方は国税局のサイトを参照下さい!!
参考サイト:減価償却のあらまし(国税局)
話を戻しましょう。
譲渡所得を計算する際の「取得費」についてです。取得費は、一見すると購入した際に支払った金額から、この減価償却費を差し引いた金額にしなければならないのです!
つまり、計算式としては
「譲渡所得」=「収入金額」−「取得費」−「譲渡費用」
※「取得費」=「購入金額」−「減価償却額」
ということになります。こうなってくると、支払う税金がかなり大きくなってくるような気がしませんか!?
例えば、
「収入金額」=3000万円
「購入金額」=4000万円
「減価償却額」=2000万円
「譲渡費用」=100万円
だとすると、
「取得費」=4000万円―2000万円=2000万円になりますから、
「譲渡所得」=3000万円―2000万円―100万円=900万円
も儲かった計算になってしまうのです!
イメージ的には、価値の下がったものがそこそこの金額で売れたのだから、儲かったでしょ、という考え方ですね。
特別控除について少し詳しい話
これまでの話を読んで頂くと、マイホームを売って住み替える方は結構な税金をとられるのではないか?と心配になるかもしれません。
でも、助け舟の制度があるのです。それが「特別控除」です。
簡単に書きますと、居住用に使用していた不動産であれば、譲渡所得から3000万円差し引いて税金を計算することができるのです。
つまり、先ほどの例で言えば、『900万円―3000万円<0』ということで、不動産売却によって得たお金に対しては税金がかからないという事になります。
住み替えであれば、大体の方はこれにあてはまると思います!なので、マイホームを売る方はそれほど心配いりません。マイホームではなく、賃貸運用していた物件ではこうもいかないので要注意です!
最後に税額の話をしましょう。
所得税 = 譲渡所得 × 15% (所有期間が5年以下だと30%)
住民税 = 譲渡所得 × 5% (所有期間が5年以下だと9%)
復興特別所得税 = 所得税 × 2.1%
です。
なお、計算した結果、税金がかからない場合でも、税務署にその旨報告しておきましょう。つまり「控除を適用した」ということを公にしておくほうが安全です。銀行に大きな振込みがあると、税務署がチェックしている可能性があるので、妙な疑いを掛けられる前に、きちんと話をしておくほうがよいです。