市街化調整区域とは
「市街化調整区域」の意味
市街化調整区域とは、文字通り、「市街化」を「調整」する区域。つまり、むやみに市街化しないように制限している区域のことを指します。
その主な目的は、区域内の田園や環境を保護する事です。都市化しないように行政が制限をかけているわけです。
従って、家などの建築をすることが原則として出来ません。絶対に不可能とは限りませんが、行政の許可を得る必要があります。
場所によっては、そもそも、家を建てる為に必要なインフラ（上下水道や都市ガスなど）が整備されていない可能性もあります。
対義語は「市街化区域」です
市街化区域とは市街地として積極的に土地を整備する事が方針となっている為に、用途地域を指定して建ぺい率や容積率を定めて建物の建設についても地域ごとに計画的に行われています。
具体的には商店や住宅、工場等の建設がそれぞれの用途地域に合った規定により行われています。また道路の整備や公園、下水道、都市ガス等の整備も計画的に行われています。
市街化調整区域で建築が出来るケース
市街化調整区域では新たな建築が制限をされていますが、線引き（＝その土地が市街化調整区域に区分された日）以前から建てられていた建築物の建て替えについては、用途や敷地を変更しない限り、一定の条件を満たせば許可なく建替えが可能です。
※一定の条件とは、次のいずれかを満たすこと。
- 既存の建築物の延べ床面積の1.5倍以内であること。
- 建築物の面積の300㎡以下であること。
ただし、その場合には線引き後5年以内に建築を完了させる事や、自己利用に限る事、線引きの時点で土地を所有している事等いくつかの条件が存在します。
また、行政によって条例などのローカルルールを定めている可能性もありますので、必ず事前に役所に確認をしましょう。
まとめ
このように、それぞれの行政単位により都市計画区域が定められています。その中で更に線引きがされていて、市街化区域と市街化調整区域とに分かれています。
そして、それぞれ異なった土地の利用の仕方をする事になっています。そして土地の利用方法だけでなく固定資産税や都市計画税についても扱いが異なって来ます。
区域の種類によって土地の利用方法が制限される事となるので、新たに土地を取得する時などはその土地がどのような区域に属しているのかを確認する事はもちろん必要です。
また、前述のように家を建てる方法は存在しますが、その申請が必ず認められるとは限らない事も現実としてあるようなので、関係各所に確認をする事が必要となります。