都市計画道路とは
都市計画道路による建築制限に注意
土地を購入する際には、その土地がどのような制限を受けているかということに注意する必要があります。ここでは、土地に建てられる建築に制限がかかる可能性のある「都市計画道路」について解説します。
都市計画道路とは、都市計画法に基づいた都市計画によって、都市の基盤的施設として建設される道路の事で、「自動車専用道路」、「幹線街路」、「区画街路」、「特殊街路」の4つに細分化されています。都市計画道路は、不動産においては、その利用や取引に一定の制限を与えてしまいますが、計画の度合いによって掛る制限は、大幅に異なっています。
都市計画道路の種類
都市計画道路の計画の度合いは、大きく分けて、「事業決定」と「計画決定」の二つに分けられます。計画決定は、計画はされたが具体的にいつごろ道路を作るのかということが決まっていない状態であり、事業決定は、逆に具体性が既に固まっている、あるいは着手している段階であるという状態です。大まかに書くと、制限の度合いは、事業決定＞計画決定となります。
事業決定では、既に土地の収用や交渉、それに具体的な道路の建設の着手という段階に入っているはずなので、都市計画道路の建設予定地内の物件の利用は一切できません。唯一の例外は、災害発生時の応急措置として、建築物を建てることくらいです。
一方、計画決定の場合は、まだ具体的な建設の詳細も固まっていない状態なので、計画予定地内の物件は、物件の所有者が制限内で建物を立てたり、土地利用をすることが許されています。
建築許可と建築制限
しかしながら、この制限基準は、自治体によってバラバラなので、物件所有者が利用の際は、注意が必要です。一般の方が土地を購入する際、制限の内容を自力で調べるのはかなり難しいので、不動産会社に調べてもらうようにしましょう。
なお、仮に物件内に建物を建てる場合は、通常であれば、2階建て以下で木造・鉄筋構造の比較的堅固でない建物であれば、建築が許される場合があります。
実は、この建築許可を出すのは都道府県知事であり、届け出が必要なのです。しかしながら、各自体は現在建築制限の緩和をおこなっており、上記の設定よりも緩い建物でも許可が下りる場合もあれば、逆に別の規制条例が制定されていて、許可が下りにくい場合もあります。
そのため、物件を利用する際は、届け出を出すまでに、事前に条例の確認をすることをお勧めします。また、仮に認められない場合は、都道府県知事か事業施行者に時価で買い取ってもらうという手も使えます。何れにしろ、賢い対処方法が求められるのです。