瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは
結果・不具合の責任問題
住宅建物などの不動産の売買取引が成立したあとで、通常必要とされる注意力を払ったとしても容易に見抜けないような結果・不具合がその物件から見つかった場合、不動産の売主と買主のどちらが責任を負うべきかが問題となります。
こうした欠陥は「瑕疵（かし）」と呼ばれます。
特に、最近新たに成立した住宅瑕疵担保履行法という法律では、土台や基礎など建物そのものを支え台風や地震などの外力に対抗する機能を果たす主要な部分や、屋根や外壁など雨水が浸入するのを防止する部分における欠陥が該当するとしています。
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例としては、実際に住んでみたところ部屋の天井から雨漏りがする、建物の土台がシロアリに食い荒らされていた、などが典型的な瑕疵にあたるケースといえます。
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瑕疵担保責任とは「瑕疵」の賠償をする責任のこと
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）は、こうした欠陥が見つかった場合に損害賠償に応じる責任のことをいい、不動産の売買契約にあたって契約書に何の取り決めもないのであれば、「民法」の規定が適用されます。すなわち、瑕疵があることを知った日から1年以内の間であれば、買主は売主に対して損害賠償の請求をすることができます。
しかしながら、実務上は民法がそのまま適用されることはほとんどなく、契約書の中で法律の規定とは異なる特別な取り決めがなされているのが普通です。
この場合の取り決めは「瑕疵担保特約」と呼ばれ、例えば次のような契約にすることがあります。
- 「瑕疵担保責任なし」として、建物の引渡し後はすべて買主の責任とする
- 「引渡し後2年間は売主が瑕疵担保責任を負う」として一定の期限を定める
また、法律で定める特殊な場合として、売主が不動産業者のような宅地建物取引業者の資格をもった人であった場合には、不動産売買が適切に行われるようにするため、「宅地建物取引業法」の規定により、売主が瑕疵担保責任を負う期間が2年以上必要であることが定められています。
さらに、建物が新築住宅である場合には、「住宅瑕疵担保履行法」により、建売業者などに10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。この年限内に倒産するなどして責任が果たせなくなった場合に備えて、こうした業者には保険への加入または供託による資金確保も義務付けられています。