不動産を売るべきなのか、それとも貸すべきなのか？どっちが得？
売るリスクと貸すリスクについて考えてみましょう
「売ったほうが得か？貸したほうが得か？」という問題は、実は不動産ごとに異なります。つまり、不動産を売ったほうが得する場合もあれば、貸したほうが得する場合もあります。
『では売るか貸すか、どうやって判断すればよいの？』
そういう疑問にお答えするために、この記事ではどのように考えればよいかという話をしましょう。
貸す際にポイントとなる「利回り」について
不動産賃貸の収益は、いわゆる「利回り」という数字で判断するのが通常です。利回りというのは、簡単に言いますと、市場価値の何％が賃料として入ってくるか、ということです。例えば、3000万円のマンションから、年300万円の家賃が入ってくるとしたら、利回りは10％ということになります。
（注）
正確には、利回りには2種類あります。
- 表面利回り：上記のように純粋に「賃貸収入」を「不動産市場価値」で割った割合
- 実質利回り：「賃貸収入」からマンションの賃貸運用にかかってくる経費とか税金などを差し引いた場合の割合
ここでは、話を単純化するために「表面利回り」を用いて話を進めています。
ざっくり言うと、たとえば、利回りが10％でしたら、「銀行に3000万円定期預金をしておくよりも得じゃないか！」という判断もできるわけです。よく言われる感覚値としては、賃貸マンションを運用する場合に、表面利回りが5%くらいだと、少ないかなあ、という感じです。10％あれば、なかなか良いと思います。
不動産を貸す事によるリスクとは
ただし、前述の利回りだけで判断して、すぐに「じゃあ貸そう」と決めるのは危険です。なぜならば、いわゆる『リスク』というものがあるからです。先ほど書きました300万円というのは、あくまで、いつも入居者（借り手）が入ってくれている状態が続いているということを前提にしています。入居者（借り手）が見つからずに、空室になってしまったら、その間、入ってくる家賃は０です！！にもかかわらず、固定資産税とか管理費はかかってきますのでいわゆる、恐怖の『赤字』っていうやつになります。
預金していても赤字になることはありませんので、つまりこの辺が一長一短というわけです。ちなみに、管理人がもし住まなくていいマンションを持っていたとして、いま「売るか貸すか？」と聞かれたら、迷わず売るでしょう。もし貸すほうが得だとしても、です。それはなぜなのか？答えは、「物件の管理が大変」だからです。マンションを人に貸していて、起こるであろう、面倒くさそうな出来事を列挙してみましょう。
- 入居人がクレームを言ってくる
- 家賃の支払いが滞る
- 給湯器やエアコンなどの設備が故障する
- 地震や台風で修繕が必要になる
- 管理費や修繕積立費などの管理
これがいわゆる、コスト（金銭的コストと時間的コスト）にあたるわけです。会社員のように平日フルタイムで仕事をしている人であれば、かなりの意思の力が必要かもしれません。でも、それは人によるでしょう。
いろいろな手続きや対応がそれほど苦にならない性格の方であれば、問題なくこなせるかもしれません。実際、私の知り合いで、うまく運用して収益を上げている人もいます。つまり、収益が出そうなのであれば、あとは性格的に向いているかどうかどうか？で決めるのがよいと思います。
不動産を売る事によるリスクとは
不動産の売却自体にリスクはありません。売れてしまえば現金が入りますから、その時点で完了です。ただし、売るのが簡単かというそうでもありません。売る段階では次のようなことに気を付けましょう。
- 安い価格でしか売れないリスク
- 思った以上に諸費用がかかるリスク
- 売った家に不具合があるリスク
このような点については次の記事にまとめましたので、あわせて参考にしてみて下さい。
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