不動産「鑑定」と不動産「査定」は似ているようで違います
不動産「鑑定」と不動産「査定」の位置づけについて
不動産「鑑定」の主な目的は、不動産の「資産」としての価値を評価することです。資産価値をどういう時に評価する必要があるかというと、固定資産税や相続税の算定をしたり、お金を借りる際の担保価値を決めたりする時です。
不動産鑑定を行うことが出来るのは「不動産鑑定士」という資格を持った人に限られています。また評価の方法についても、国土交通省が出している「不動産鑑定評価基準」等に従う必要があり、公正な結果がでるように配慮されています。通常は、資格をもった専門の会社に有償で依頼します。鑑定費用は不動産の評価額によりますが、数十万円〜数百万円かかる場合もあります。
一方で、不動産「査定」というのは、不動産を売却するための売り値を決めるための行為です。不動産の売買というのは、その資産価値によらず、売り手と買い手で合意した価格で取引できます。例えば、評価額2000万円の家を、3500万円で売却することも可能なのです。実際、売買価格というのは需要と供給のバランスで決まりますので、評価額と異なる価格となるほうが多いかもしれません。
不動産査定は、不動産売買の仲介をする不動産会社が通常、無償で行います。「鑑定」と異なり、法律で定められたかたちで提示される価格ではありません。ただしもちろん、評価額と無関係というわけではありません。不動産鑑定の方法を利用したり、不動産鑑定に用いられる公示価格などを参考にしながら、売却戦略を検討しつつ、査定を行います。
不動産「鑑定」に関する用語
不動産鑑定は、プロに頼むことですから、一般の方が、専門用語を熟知する必要はありません。従って、ここからは気楽に読んで頂ければと思います。ただし、不動産について調べている中でいろいろな言葉に出会って「チンプンカンプンなのもちょっと嫌だな」という方は、用語のおおざっぱな意味だけでも知っておくとよいでしょう！
まず、土地の価格に関する用語としては、「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税路線価」があります。ちょっとややこしいのですが、その3つの価格は連動していますが、イコールではありません。
相続税路線価 ＝ 公示価格 × 0.7（程度）
固定資産税路線価 ＝ 公示価格 × 0.8（程度）
になるように調節されています。なお、通常ただ「路線価」というふうに言う場合には「相続税路線価」を指す場合ば多いです。国税庁がホームページで「路線価図」というのを公表していて、これが相続税の路線価だからです。
参考サイト：路線価図（国税庁）
なお「実勢価格（取引価格）」というのは、不動産鑑定による評価額ではありません。実際に取引された価格のデータです。実勢価格は、公示価格よりも2割以上高くなることがありますが、これは地域によって異なります。
次に、不動産鑑定の方法に関する用語としては次の3つがあります。
原価法：「積算価格」を算出します
取引事例比較法：「比準価格」を算出します
収益還元法：「収益価格」を算出します
なお、さらにややこしいのですが、固定資産税のもとになる「家屋（＝家）」の評価額を決める際には「再建築価格方式」という方法をとることが決められています。この方法で算出した価格に、さらに老朽化などを加味して算定します。（これはあまり正確に理解する必要がないかもしれません^^:）
不動産「査定」に関する用語
不動産査定はもっとシンプルです。法律で定められた方法があるわけではないので、正式用語というのも、あって無いようなものです。その中でもよく使われる用語のニュアンスについて説明します。
売却希望額：売り主が「この価格で売りたい」と考える価格
査定価格：不動産会社が「この位で売れるのが妥当」と考える価格
売出価格：実際に売り出す際の価格
価格を算出するための計算方法としては、前述した鑑定価格を、ひとつの指標とする場合も多いです。
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また、査定価格と売出価格の関係については、次の記事で少し詳しく書いていますので参考にして下さい。