接道義務とは
接道義務とは何か
接道義務とは、建築基準法の定められた取り決めで、建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないというものです。
ではなぜ、この接道義務という規定があるのか、考えてみましょう。一番の理由は、防災や安全のために緊急車両の移動や出入りの確保だと言われています。例えば火事があった場合や、救急車を呼んだ場合などに、緊急車両が寄り付くには最低でも4ｍの道路が必要であり、また、建物にスムーズにアプローチするためには、最低でも2ｍの間口が必要である、と考えられているのです。
なお、この接道義務を満たしていない土地の場合、物件内の建築物を取り壊して新しい建築物を建てることが出来ない、いわゆる「再建築不可物件」となってしまう危険性があります。
「再建築不可物件」は査定額が低くなります
「再建築不可物件」に該当するとはどういうことかと言うと、「今建っている建物を使い続けるのであれば、現状のままでもしょうがないが、もしその土地に改めて建築物を建てるのであれば、現在の法律に従わないとダメですよ」ということです。つまり、接道義務をクリアしない限り、その土地で新しい建築が出来ませんので、物件の価値（査定額）が低くなってしまうのです。
ところで、接道義務を満たしていない再建築不可物件は、どのような場合が多いのでしょうか。それは、建築基準法の制定年である昭和25年（1950年）の11月23日以前から存在していた物件です。つまり、その建築物が建てられた時点では「接道義務」の規定は無かったため、道路に十分接していなくてもOKだったのですが、建築基準法が制定された現在となっては、法律に準拠していないということになってしまっているのです。
接道義務が生じないケースについて
接道義務が生じない場合もありますので、その点についても説明しておきます。
まず、全ての道路と接している物件に適応されているわけではなく、都道府県が指定した都市計画区域内に存在しないと接道義務は発生しません。
また、4メートル未満の公道であっても、特定行政庁が指定した「みなし道路」であれば、将来は4メートルの幅になることが決定しているので、「幅員4メートル以上の道路に接している」とみなしてよい場合があります。ただし、その場合には、将来的に幅4メートルの道路にすることができるよう、建築物を建てる際にセットバックしなければなりません。
図：みなし道路の例
さらに、都市施設の公園に隣接する物件や、道路と敷地が接していなくても橋が架かっている場合など、緊急車両が問題なく出入りできる状況であれば、接道義務は発生しないという例外もあります。